现房销售　让『所见即所得』真正落地

买房，正在告别“开盲盒”时代。

8月28日，住房城乡建设部等三部门印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》的落地实施，标志着推行现房销售已经从地方试点正式上升为全国性制度安排。

“这一变革，不仅是销售模式的转换，还是落实中央经济工作会议提出的‘控增量、去库存、优供给’核心任务的关键抓手。”近日，受访专家一致表示，推行现房销售，是适应房地产市场发展进入新阶段的客观要求，是推动房地产高质量发展的现实需要，充分保障了购房人的合法权益。

控增量：顺应存量时代趋势

2025年中央城市工作会议明确指出，城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段。

数据显示，今年上半年，全国二手房销售面积占比首次在半年尺度上超过50%，新房和二手房交易结构发生标志性变化。这意味着，房地产市场已经正式进入增量与存量并重并逐步转向存量为主的阶段。

“鼓励推行现房销售，是顺应市场发展趋势的必然选择。”重庆大学校长刘贵文在接受本报记者采访时表示，现房销售要求房企在项目竣工备案后方可销售，其资金回笼周期大幅拉长，必须用自有资金完成整个建设周期，这会促使房企根据自身实力和市场需求谨慎决定开发规模，告别过去“拿地—建设—预售回款—再拿地”的高周转扩张模式，从源头减少盲目增量。“这将从客观上抑制房企高杠杆拿地的冲动，让他们将眼光聚焦需求稳定的优质项目，从源头避免盲目开发，控制增量。”

也有专家认为，有力有序推行现房销售制度，是市场机制自然筛选优质供给的关键一环。

过去，预售制下的快速周转模式曾经有效解决了住房短缺问题，但也有部分房企盲目扩张，后因资金链断裂造成烂尾和库存积压。而在现房销售模式下，“所见即所得”的要求大幅提高了行业门槛——具备硬实力的企业将在竞争中脱颖而出；反之，将被市场自然出清。这种优胜劣汰的机制，从源头上遏制了低效供给和无序扩张，也可以有效控制增量。

“总体来说，现房销售将引导房企回归产品力与品质竞争，推动行业向注重品质与效益的高质量发展新模式转变，也将促使房地产市场回归理性。”中指研究院政策研究总监陈文静说。

“当然，这次改革并非‘一刀切’取消预售，而是‘老项目老办法、新项目新办法’。”住房城乡建设部相关负责人表示，8月28日前已取得建设工程规划许可证的存量项目仍按原政策执行，新出让土地和未取得工程规划许可证的项目优先选择现房销售；继续预售的项目也须主体结构封顶，购房资金全额进监管账户。

去库存：加速存量消化出清

“现房销售的有力有序推进，不仅是对传统预售模式的优化，更是解决购房者核心痛点、激活市场需求的关键举措。”清华大学房地产研究中心主任吴璟认为，通过消除交付不确定性，现房销售可以将购房者的观望情绪转化为实际购买力，为存量房源的去化注入新动力。

长期以来，期房预售制度下，“能否按期交付”和“品质是否达标”是悬在购房者头上的两把利剑。烂尾楼风险、货不对板、减配交付等问题，严重侵蚀了市场信心，导致大量潜在需求处于“想买房但不敢买”的纠结停滞状态。

多位专家表示，现房销售可以基本消除交付风险，房屋已竣工备案，购房者无需承担开发商资金链断裂导致的停工或烂尾风险，实现了“交房即交证”，彻底终结了“钱房两空”的担忧。

越秀地产相关负责人分析认为，从表面上看，现房销售拔高了行业门槛，但从客观看，其实是打消了市场顾虑，从长远看，有利于地产行业稳中向好发展。当制度为购房者的“钱袋子”兜底，市场信心得以修复，被压抑的刚性和改善性需求就会迅速释放。在吴璟看来，现房销售让购房者回归对现实商品的挑选，消除了不确定性顾虑，有助于把“想买房”转化为“敢买房”“真买房”。“购房这件事，从对一份未来承诺的判断，回归到了对一件现实商品的挑选，这对购房人来说，是一个实质性变化。”

同样，在供给端，推行现房销售后，新项目入市节奏会放缓，短期内减少了新增供应对市场的冲击，给现有库存项目留出去化空间，有利于加速市场出清。正如住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛所言，短期内，现房销售及预售条件提高会推迟新增供应量释放，在去库存阶段具有重要意义。

优供给：倒逼企业提升居住品质

优供给的核心是通过优化结构、提升品质，满足不同群体的多样化需求。因此，“让‘好房子’看得见”就成为了房地产发展新模式的核心特征与制度支撑，标志着住房消费从“图纸想象”迈向“所见即所得”的实质性转变。

“现房销售制下，购房者能够实地查验采光、隔音、公共空间等细节，只有真正的‘好房子’才能有市场优势。”山东省住房和城乡建设发展研究院住房研究所所长孙莉表示，这就倒逼企业必须按照“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”的“五好”要求，将重心转向户型设计、用材用料、施工工艺和物业服务等实质内容，从“拼速度、拼规模”转向“拼品质、拼服务、拼口碑”。

作为房地产央企，保利发展相关负责人在接受采访时表示，在今后的发展中，企业必须紧扣人民群众居住实际需求，顺应“品质时代”的发展大势，坚持产品与服务并重，着力打造安全、舒适、绿色、智慧的“好房子、好社区、好服务”，把民生导向贯穿开发运营全过程，为人民创造美好生活。

目前，现房销售已经成为购房者的一大关注点。在北京，虽然暂未出现全面现房销售的项目，但房企已经主动向现房销售模式靠拢，开放实体样板间、园林、公区实景供客户实地参观。“实景看房带来更强确定性，采光、景观、户型格局都可以亲身感受。”购房者李女士告诉记者。

与之相对应，推行现房销售，对房企的资金实力、工程管控和产品打磨能力等也提出了更高要求。财务稳健、专注打造高品质项目的企业将获得更好发展机会，从供给侧提升“好房子”的产出比例，推动房地产行业高质量发展。

“现房销售将彻底重构房企经营逻辑，引导行业优胜劣汰，全面驱动高质量转型。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，实行现房销售后，房企必须具备稳健的财务状况、扎实的工程管控能力和优质的产品打磨能力。同时，要深耕产品研发、优化施工工艺、完善社区配套、提升物业服务水平，专注打造高品质居住产品，实现稳健经营。

全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长柴强认为，现房销售制下，房企竞争优势将主要体现在住房产品品质和配套服务能力方面，“企业必须靠实实在在的优良品质和服务竞争，而不是靠好看的效果图、沙盘等营销手段，这将有利于匹配真实改善性住房需求”。

相信，在“控增量、去库存、优供给”三大抓手下，随着现房销售的进一步深入推进，一个更安全、更透明、更注重品质、以消费者为中心的房地产行业，必将迈向更健康、更可持续的高质量发展新阶段。

摘自　《中国建设报》　2026.09.17　记者　刘丽媛